Полезная информация

Как организовать и провести общее собрание собственников в многоквартирном доме

Главная / Полезная информация / Как организовать и провести общее собрание собственников в многоквартирном доме

КАК ПРАВИЛЬНО ОРГАНИЗОВАТЬ И ПРОВЕСТИ ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

 Что такое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме?
Вы - собственники не только своих квартир, но и целого комплекса общего имущества, и распоряжаться им надо совместно с соседями по многоквартирному дому. Об этом говорит ст. 36 ЖК РФ.

Все решения по управлению общей собственностью МКД должны приниматься на общем собрании собственников помещений в доме (далее также - ОСС). Общее собрание собственников - это не просто сбор, сход или посиделки на лавочке перед домом. Это - орган управления многоквартирным домом. Участие в общем собрании является для собственников помещений не только обременительной обязанностью, но также возможностью получения полезных и необходимых сведений, знаний и информации о требованиях законодательства, правах и обязанностях собственников помещений, о различных проблемах дома, в котором они проживают.
Кроме этого, применение такой формы управления помогает в разрешении конфликтов и обеспечивает возможность согласования необходимых действий и решений между собственниками в доме.
Поскольку основная масса жителей МКД разрозненна и практически не общается между собой, лучше всего сначала провести информационное собрание, чтобы познакомиться и найти единомышленников. Также надо, наконец, решить - хотите ли вы жить в уютном, ухоженном доме или будете существовать, не вникая ни во что и потихоньку ругая власть за то, что она вас бросила, безвозмездно передав вам в собственность жилье.

По каким правилам проводятся собрания собственников помещений в многоквартирном доме?
Проведение ОСС регламентировано ст. 44 - 48 разд. II ЖК РФ. Часть полномочий общего собрания установлена другими разделами Кодекса, например разд. IX "Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах".

В Приказе Минстроя России от 31.07.2014 N 411/пр "Об утверждении Примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах" приведены примерные формы следующих документов:
- сообщения о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
- доверенности представителя собственника на голосование;
- протоколов общего собрания собственников в очной и заочной формах;
- решения собственника помещения в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование в повестку дня на общем собрании собственников в форме заочного голосования.
К сожалению, в приказ до сих пор не внесены изменения, касающиеся проведения общего собрания в очно-заочной форме.

В каких формах может проводиться собрание?
В соответствии со ст. 44.1 ЖК РФ существуют три формы проведения ОСС:
1) в форме очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в определенном месте для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование). При этом голосование собственников в письменной форме возможно, но не обязательно. Письменные решения желательны, если есть вероятность опротестования решений, принятых на ОСС, в судебном порядке;
2) в форме заочного голосования (через опрос или с использованием Государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства (далее - ГИС ЖКХ) в соответствии со ст. 47.1 ЖК РФ) путем передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении ОСС, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. Принявшими участие в ОСС, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема;
3) в форме очно-заочного голосования - путем очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, а также путем передачи в установленный срок и место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении ОСС. Голосование всех собственников в этом случае - только в письменном виде.

В чем отличие заочной формы проведения общего собрания собственников от очно-заочной?
Заочное собрание можно проводить только в том случае, если на очном собрании нет кворума. При этом составляется протокол инициативной группы об отсутствии кворума и переходе к заочной форме ОСС. Не позднее чем за 10 дней после проведения очного собрания нужно обязательно оповестить собственников об итогах этого собрания и сообщить им о проведении заочного голосования, а также о сроках начала и окончания заочного голосования.
Обратите внимание: заочное голосование проводится по тем же вопросам повестки дня, что заявлялась на очном ОСС. Повестку менять нельзя.
Очно-заочная форма проведения ОСС предполагает обсуждение вопросов повестки дня с теми собственниками или их представителями, которые присутствуют на очном собрании, с переходом сразу же к заочному голосованию без предварительного уведомления об этом собственников. При этом в сообщении о проведении ОСС указываются дата проведения собрания в очной форме и сроки проведения заочного голосования.
Обратите внимание: при очно-заочной форме проведения общего собрания все собственники голосуют письменно.

Кто может быть инициатором общего собрания собственников?
Общее собрание может быть созвано:
- по инициативе любого собственника помещения в данном доме (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ);
- по инициативе управляющей организации, заключившей договор управления с собственниками данного МКД (ч. 7 ст. 45 ЖК РФ);
- по инициативе правления ТСЖ (п. 8 ст. 148 ЖК РФ);
- органом местного самоуправления (по вопросам, отнесенным к его компетенции);
- управляющей организацией, правлением ТСЖ, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива (далее также - кооператив) по письменному обращению собственников, обладающих не менее чем 10% общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 6 ст. 45 ЖК РФ).
Лучше всего, когда инициатором собрания выступает не один собственник, а группа единомышленников, представляющих все подъезды дома. Ведь при подготовке собрания придется столкнуться с недоверием людей, не понимающих, зачем все это нужно. В этом случае соседям по подъезду разъяснять вопросы, которые вы предлагаете решить на общем собрании, легче, чем жителям других подъездов.
Итоговым документом должен стать протокол заседания инициативной группы, выражающий намерения инициаторов выйти на общее собрание, и перечень вопросов, которые они собираются обсудить с остальными жителями (повестка дня).

Кто может организовать проведение общего собрания?
Если инициаторами собрания являются собственники, то есть два варианта организации общего собрания.
Во-первых, силами инициативной группы собственников.
Во-вторых, организовать, провести ОСС, оформить необходимые документы по результатам собрания и довести их до собственников может управляющая организация (правление ТСЖ, кооператива), если в ее адрес поступило письменное заявление от собственников помещений, обладающих не менее 10% голосов от общего числа голосов в МКД.
В обращении о проведении ОСС должны быть сформулированы вопросы, подлежащие внесению в повестку дня собрания.

В какой срок по обращению собственников управляющая организация должна организовать проведение общего собрания?
По обращению собственников управляющая организация, ТСЖ или кооператив обязаны организовать проведение общего собрания в течение 45 дней с момента поступления обращения, уведомив о проведении собрания каждого собственника в доме, а также оформить необходимые документы по результатам проведения этого общего собрания и обеспечить их доведение до сведения собственников помещений в данном доме.
Минусом является длительность указанного процесса. К моменту проведения общего собрания повестка дня может стать неактуальной.
Плюсом, безусловно, является то, что вам не придется готовить множество документов, рассылать их собственникам и проводить собрание по всем правилам.

В каких случаях орган местного самоуправления инициирует проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме?
Орган местного самоуправления вправе инициировать общее собрание собственников помещений в МКД только в случае:
- если муниципальное образование имеет на праве единоличной собственности жилое или нежилое помещение в данном доме;
- когда собрание созывается для решения вопроса о выборе способа управления этим домом, если такое решение ранее не было принято (ч. 6 ст. 161 ЖК РФ), - не позднее, чем за месяц до окончания срока действия договора управления, заключенного по результатам конкурса;
- если орган местного самоуправления на основании обращения собственников, председателя совета МКД, органов управления ТСЖ, кооператива выявит невыполнение управляющей организацией условий договора управления МКД - для расторжения договора с такой управляющей организацией и о выборе новой управляющей организации или об изменении способа управления МКД (ч. 1.1 ст. 165 ЖК РФ);
- когда в повестку дня ОСС включаются вопросы об избрании совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета данного дома, или о создании в данном доме ТСЖ (ст. 161.1 ЖК РФ);
- если собственниками помещений в МКД не было принято решение о выборе способа формирования фонда капитального ремонта - не позднее, чем за месяц до окончания срока, установленного ч. 5 и 5.1 ст. 170 ЖК РФ (ч. 6 ст. 170 ЖК РФ).

Как часто можно проводить общее собрание собственников в многоквартирном доме?
В соответствии со ст. 45 ЖК РФ годовое общее собрание должно проводиться не реже одного раза в год. При этом, если иное не установлено ОСС, оно проводится в течение второго квартала года. В это время управляющая организация заканчивает подготовку отчета по выполнению договора управления МКД и подготовку планов работы на следующий год.
Внеочередное общее собрание может созываться в любое время по инициативе любого собственника помещений в доме или управляющей организации, которые обязаны уведомить всех собственников в доме о проведении такого собрания не позднее, чем за 10 дней до даты его проведения. Лучшим подтверждением того, что такое сообщение было направлено всем собственникам помещений, будут являться почтовые квитанции об отправке сообщений.
Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в Жилищный кодекс РФ были внесены поправки, направленные на исключение возможности "подтасовывать" решения ОСС. В частности, этот Закон дополнил ст. 46 ЖК РФ новой ч. 1.1, согласно которой "орган государственного жилищного надзора в случае поступления в его адрес в течение трех месяцев подряд двух и более протоколов общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня, обязан провести внеплановую проверку в целях установления факта соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов такого собрания".
Протокол ОСС является юридически значимым документом, следовательно, его подделка - уголовное преступление.

Как подготовить проведение общего собрания в многоквартирном доме?
Для подготовки общего собрания нужно предпринять следующие шаги.
Организовать инициативную группу активных собственников. Если в вашем доме не выбран совет дома, то лучше всего сделать это сейчас. Во-первых, сразу появятся люди, которые добровольно на постоянной основе будут заниматься всеми вопросами, связанными с комфортным проживанием. Во-вторых, совет МКД будет взаимодействовать с управляющей организацией, контролировать ее работу по договору управления.
Составить реестр собственников помещений в доме.
Получить в вашей управляющей организации перечень общего имущества собственников в доме. Выписку из технического паспорта МКД с перечнем общего имущества можно также запросить в бюро технической инвентаризации (далее - БТИ). Правда, это платная услуга.
Технический паспорт дома, как и другая документация, принадлежит собственникам, но на практике управляющая организация зачастую препятствует собственникам получить к ней доступ. Безусловно, в так называемых организованных домах с реально работающим советом МКД такие проблемы минимизированы.
Провести опрос собственников о выборе способа управления домом.
Как правило, молодые люди хотят создать ТСЖ, а люди старшего поколения больше доверяют привычному способу - управляющей организации, хотя и недовольны ее работой. Вот здесь инициативной группе придется усиленно поработать, сводя все мнения к единому знаменателю.
Подобрать управляющую организацию для управления вашим домом.
Подобрать кандидатуры в совет МКД, если он еще не создан. Правильнее всего утвердить решением ОСС положение о совете вашего дома, в котором следует прописать все полномочия председателя и членов совета, порядок их отзыва и др.
Продумать повестку дня общего собрания. Подобрать кандидатуры председателя, секретаря, членов счетной комиссии. От правильности составления повестки зависит качество управления МКД и сводится к минимуму риск недовольства части собственников, проголосовавших "против" какого-либо пункта повестки.
Решить вопрос об источниках финансирования (подготовка сообщений о проведении ОСС, листов голосования для собственников, материалов для ознакомления).
Проведение собрания в доме - довольно затратное мероприятие. Целесообразно принять положение о проведении ОСС в вашем доме. Это избавит вас в последующем от многих проблем - ведь ОСС проводятся довольно часто, потому что нерешенные вопросы возникают постоянно.
При очной или очно-заочной форме голосования необходимо выбрать время и место проведения собрания для обсуждения вопросов повестки дня. Если в доме много собственников, можно обратиться в органы местного самоуправления с просьбой помочь с помещением для проведения общего собрания. Согласно ст. 1 и 13, 14 ЖК РФ эти органы должны обеспечивать условия для осуществления гражданами своих прав, вытекающих из отношений, регулируемых Кодексом.
Подготовить сообщения о проведении ОСС, листы голосования для собственников, материалы для ознакомления по повестке дня, проект протокола общего собрания.

В какие сроки необходимо сообщить собственникам о проведении общего собрания?
Информирование собственников помещений в МКД о проведении общего собрания осуществляется не позднее, чем за 10 дней до даты его проведения.
Если помещение находится в общей собственности двух и более лиц, то сообщать о проведении ОСС надо каждому собственнику.
Инициатору собрания нельзя забывать, что помимо частной собственности в МКД может быть и государственная, и муниципальная собственность. В таком случае письменное уведомление о проведении ОСС необходимо посылать органу исполнительной власти РФ или субъекта РФ либо органу местного самоуправления - в зависимости от того, кому принадлежит право собственности на помещение в МКД.

Обратите внимание: при проведении ОСС в заочной или очно-заочной форме вместе с уведомлением каждому собственнику направляются бланки решений по вопросам повестки дня и информация, необходимая для принятия решения.

Какие сведения должны быть указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников?
В соответствии с ч. 5 ст. 45 ЖК РФ в сообщении о проведении ОСС должны быть указаны:
1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание (инициатор (члены инициативной группы) указывает свое полное имя (Ф.И.О.), номер жилого (нежилого) помещения, собственником которого в данном МКД он является, и свои контактные данные);
2) форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование);
3) дата, место, время проведения данного собрания или, в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования, дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения (при этом желательно указать и время окончания приема письменных решений. Например, до 21:00. Иначе все решения, принесенные до 00:00 следующего дня после даты окончания голосования, придется учитывать при подсчете голосов. Это не всегда удобно, если решения не опускаются в почтовый ящик инициатора, а приносятся ему домой);
4) повестка дня данного собрания;
5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться;
6) напоминание собственникам о том, что они могут присутствовать на собрании лично или через своего представителя по доверенности.

Как правильно составить повестку дня общего собрания?
Повестка дня общего собрания должна быть ясной и конкретной. Вопросы необходимо сформулировать таким образом, чтобы можно было дать на них однозначный ответ: "За", "Против" или "Воздержался".
Если ОСС в вашем доме не принимало положения о порядке проведения общих собраний в МКД, то обязательно надо на каждом собрании утверждать кандидатуры председательствующего на общем собрании, секретаря и счетной комиссии, которая будет подводить итоги голосования. Без утвердительного решения по данному вопросу ОСС не будет считаться состоявшимся, потому что некому будет подписывать протокол и подсчитывать голоса на ОСС.

Обратите внимание: в силу ч. 2 ст. 46 ЖК РФ общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.